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美联储在9月18日将其基准利率——银行间隔夜拆借利率下调0.5个百分点，从5.25%调至4.75%。对于全球资金的短期流向来说，可能会进一步流入中国，毕竟中国经济依然快速发展、企业盈利状况良好、人民币升值趋势依然强烈、资产价格（包括房产、股票）飙升，而且在通胀的刺激下，利率还会继续上涨。

就中美利差变动趋势而言，如果美联储为了抑制经济滑坡继续降息，一旦在08年降息至4-4.25%，而中国央行则为了抑制经济过热，在2008年春节前后继续加息2-3次（9月15日加息后，1年期存款利率已达3.87%），就可能使中美短期利差消失、翻转，那么热钱流入的热情可能更高。

前期，中国央行为了减缓热钱流入，始终保持一定的中美利差，希望保持中国的货币市场利率低于美国货币市场利率300基点左右的水平。然而今年3月份以来，一年期美元LIBOR和央行一年期央票发行利率的利差开始逐步缩窄，而在近期连续加息之后，利差更是减至200基点以下。随着中国央行进一步加息以及美联储进一步降息，中美利差消失、甚至翻转的趋势似乎已经不可逆转。

针对中美利差逐步缩减的趋势，9月14日央行副行长吴晓灵明确表示，虽然“中美利差”仍然是境外资本流入中国的动机之一，但从目前情况看来，房地产市场和资产价格的盈利更为他们所看重，所以今年以来央行对于利率上升的容忍度已经有了很大的提高，中美利差已不再是中国加息的障碍。所以，出于抑制经济过热、控制流动性过剩、修正负利率状况的目的，中国央行持续加息的目标并不会因为美联储降息而改变。这样一来，中美利差缩减、消失、翻转已经在所难免。

那么，如果之前中美利差的存在也不能减少热钱涌入的话，一旦该利差消失、甚至翻转，那么逐利资本流入的热情可能更高。更何况，我国资本项目开放的预期也已经越来越强烈，诸如港股直通车、外汇资金自由进出等资本管制放松的措施如果逐步实施，将彻底打通国际资金退出中国的渠道，从而使国际热钱流入中国更无后顾之忧。

9月8日，央行行长***在厦门举行的“2007国际投资论坛”上表示：人民银行将进一步取消在外汇资金来源审核、购汇审核、利润汇回等方面存在的不必要的限制；允许企业使用自有外汇或通过人民币购汇进行境外投资，提高用汇和汇出的便利化程度；鼓励有条件的国内金融机构设立和发展境外机构，包括探索采取并购方式参股境外金融机构；国内金融机构在有效控制风险的基础上，按照商业原则，提高对“走出去”企业和项目的融资便利；鼓励“走出去”企业在东道国利用包括各种贷款、资产证券化、上市、债券、项目融资等多种融资方式；境内投资主体经批准可为其境外企业提供融资担保等等。

其中，取消外汇资金来源审核、允许企业用人民币购汇并自由汇出、国内企业在海外自由融资、允许国内企业对境外企业提供融资担保等四条政策的实施，意味着中国资本项目将全面开放，国际资金将在中国来去自由。

那么，其结果是，1、短中期内，国际热钱将更多流入中国，国内流动性更加过剩，也逼迫管理层出台更多的紧缩措施来加以对冲。2、一旦次贷风暴进一步加剧全球金融危机，迫使国际资本回流欧美，或者国际资本携巨大获利战略性撤退，那么很可能导致中国房价、股价大幅回落，国内流动性瞬间不足，从而引发中国的金融和经济危机。

所以，此次美联储降息，如果从资金流动的角度分析，将更加严峻地考验中国政府控制流动性过剩的能力，同时，有关于资本项目开放的实施，也必须慎之又慎，在资金流通的防火墙还未真正建立起来之前，绝对不能完全放开资本流出，只能有限度地进行资本输出，以疏导国内日趋泛滥的流动性过剩，以免国内经济由于过热而彻底失控。

值得一提的是，由于监管层已经明确意识到，国内资产价格（主要是股价房价）的膨胀是吸引热钱的真正原因，因此，指望热钱继续流入而导致国内股价房价继续攀高的愿望，恐怕会遭到监管层的打击。国内宏观调控的力度，将会因为热钱的更多流入，而进一步强化。

抑制房价高涨一直是房地产调控政策的重点，在紧缩地根、连续加息之后，提高购房首付比例又引起了整个业界的轰动。虽然央行此次酝酿提高的是第二套住房以及商业用房的首付比例，但政府希望通过提高首付比例来调整房贷政策的意图已十分明显。

　　从目前房价上升幅度及信贷放量的情况来看，商业银行收缩银根、控股信贷投放已成为不争的事实，如此发展下去，影响房贷政策是迟早的事。虽然房贷政策调整旨在抑制房地产的投机行为，但一旦提高首付比例，房贷紧缩，那些依靠住房贷款买房的普通购房者将面临更大的压力，提高首付后老百姓该拿什么买房？

　　“敞口房贷”消化了政府的大力调控

　　在98年房改之后，由于普通老百姓对商品房交易的不理解以及居民缺乏实际的购买力，中国住房市场曾经经历过一个冰冻期。尽管当时房价并不高，但还是很少有人问津。商品房销售高峰期的真正到来是在正式发放住房贷款之后，依靠贷款推动了住房消费。不可否认，在房地产行业走向市场化初期，这种信用式住房消费可谓是一大功臣。

　　纵观我国近年来的房贷市场，实际上奉行着“敞口式”原则。所谓“敞口式”是指无倾向性的发放贷款。从贷款的商品房性质看，表现为现房可贷，期房亦可贷；小户型可贷，大房型亦可贷；平价房可贷，高价房亦可贷；新房可贷，二手房亦可贷；而从价格动态角度讲，价格稳定不变(即开盘定价后至销售完)的可贷，价格不断上涨的亦可贷；个人第一套房可贷，第二套房亦可贷；本地户籍者可贷，外来者亦贷。在市场逐步走向成熟的过程中，这种“敞口式”的房贷政策，在推动住房消费的同时无形间助长了购房需求，违背了经济发展需要不断调整的规律。由于其放弃了对住房消费的合理引导和必要控制，从而　　产生了相当严重的负面影响rn　　失衡的供求关系是当下房价不断上涨的根本原因，政府大力调控的根本出发点也是为抑制房价的过快上涨。在增加供给和约束需求之间，前者比后者难度更大，因此，政府调控在增加供给的同时更重要的是控制购房需求。然而，由于目前住房信贷政策的失控，信贷发放的“敞口化”助长了购房者的购买欲望，这就将政府约束购房需求的大力调控化为无形，政府调控如同一拳打在棉花上被“敞口式”房贷抵消，这从实际上支撑了房价的非理性上涨。由于房地产属于资本密集型产业，离不开金融的支持，因此缓解供求矛盾，根本解决行业问题还应从金融调控入手，可以说，调整房贷政策正是平衡供求结构、引导合理住房消费的重要环节。

　　提高首付亮起房贷调整“信号灯”

　　在房地产繁荣景象的“引导”下，除自住需求外，很多购房者盲目冲进购房浪潮，想要抑制他们非理性的消费需求，提高首付比例成为抑制购房需求的 “杀手锏”。通过提高购房者的首付比例，一是控制购房者投资和投机行为，为居高不下的房产价格降温；二是提高购房的门槛，缓解供求矛盾，使房地产市场向良性发展。

　　自04年以来，当中央所有的调控措施都无法扼制房价飞涨时，提高房贷首付有望起到一剑封喉之效。10％虽不是天文数字，但化为房贷就是巨款了，很多购房者可能就因为这“区区”10％而望房兴叹。道理很简单，首付提高，意味着买一百万的房子，原本需20万，购房者现在却用30万、40万甚至50万才能拿到房钥匙，这对购房者的购房能力是个巨大的挑战。而且，首付提高还会产生边际递增效应，有大约四成的购房者受到屏蔽，而不得不改变购房计划或者干脆放弃购房。

　　可以说，提高房贷首付比例仅仅是亮起了房贷调整的“信号灯”。以后购房的路不再畅通无阻，购房者必须理性回归，从自己的实际支付能力出发。随着政府金融政策力度的不断加大，购房者的实际购买能力和购买心理都会受到很大冲击，可能有更多的人在政府政策的硬性引导下，退出日益膨胀的房产泡沫，加入浩浩荡荡的租房大军。

　　打击投机之余更要保障老百姓有房住

　　从本质上讲，此次央行酝酿提高第二套房以及商业用房的首付比例，是为抑制房地产投机行为，这符合整个宏观调控的宗旨，也是政府维持市场秩序的一项重要举措。但在打击投机之余对有购房需求的自住者来说却是雪上加霜。

相对紧缩的房贷，在引导购房者理性消费回归的同时，在一定程度上降低了购房者的购买能力，虽能间接抑制房价的上涨幅度，却给普通购房者带来了更大的购买压力。政府要保障每户家庭“居者有其屋”，就应该在首付比例和银行的贷款利率调整中进行差别化对待，将自住与投资区分，第一套房和第二套房区别，形成整个行业的梯度性管理。

　　在抑制投资、打击投机的同时，还应依靠改善供求关系等保障自住需求，同时还应从长远角度出发，尽可能避免提高房贷首付比例可能引起的银行恶性竞争、投资者逆反行为等负面影响的发生。只有保持防患于未然的警惕，在变革中不断进步才能真正实现房地产行业的健康持久发展。(贾卧龙)

　　[作者]伯宸仲龙

　　继重庆之后，哈尔滨也开“小姐”培训班了，并称其为性工作者，虽然“小姐”职业尚没有合法化，但其受打击的力度已经是大大的降弱了―――

　　老在论坛上看到很多人攻击“妓女”这个行业，一会说妓女这，一会说妓女那的，现在甚至在说妓女连相亲的资格都没有了，我就不明白了，妓女究竟把你们怎么了？你们那么痛恨妓女呢？

　　先说“妓女”这个行业，这个行业最早存在的时候人类还不知道什么叫电脑，什么叫论坛呢！错！应该说是连电都没有，人们晚上只能点着蜡烛拿着毛笔练书法呢，哪有现在打字来的那么爽！！既然这个行业都已经存在几百年了，却从未从人类的身边消失过。鄙视妓女的那些人你们究竟有没有想过为什么呢，就是因为有些男人需要她们，离不开她们！社会也需要她们！没有她们，那些想发泄性欲的男人都跑去强奸吗？没有她们，这个社会的强奸案件的案发率会高出多少你想过吗？

　　说实话，在我心目中，妓女可比那些搜刮民脂民膏的贪官污吏可爱多了，人家靠自己的青春吃饭，靠自己的身体赚钱，那是人各有志，她们一没偷、二没抢、三没谋财害命，那些已婚男人、未婚男人去找她们，是因为很大一部分男人都有着好色、贪新鲜的天性，他们根本忍受不了自己一辈子只拥有一个女人、只和一个老婆睡觉那种枯燥无味的感觉，俗话说的好，“家花哪有野花香！”那些鄙视妓女的男人们，你们一方面脱妓女的裤子享受着那种快感，一方面还要嫌弃妓女不干净，有本事你们都别去找妓女，那样妓女不用取缔就能消失的无影无踪了！再说，妓女这行业又不是没交税，更不可能偷税漏税，说的再直接点，妓女和我们一样都是纳税人！！看到这里，有人可能要对我开骂了，说我不要脸什么什么的，你先别骂，看下去再说！！

　　有位香港人，一直在深圳做时装生意，他曾经算了一笔帐，如果他每个月的营业额是80000的话，其中有60000都是小姐们消费的！那么所缴纳的地税、国税、工商牌照管理费，乱七八糟加起来就要四五仟块，这仅仅是他这么一家小店缴纳的，而像他们这些店主每个月交给业主的房租，业主再每个月上交国家的一堆税！！在深圳东莞的时装店数以亿计，这条数字有多大可想而知！

　　先举个例子，说深圳一家夜总会，那里面的小姐过仟，四五个妈咪（也就是老鸨），因为这些小姐，带动了那间酒店的餐饮、卡拉OK消费，具体多少不得而知，只知道那里本身包间有大概300间，而每年圣诞新年时，最贵的8000块一晚的那种卡拉OK包间居然没有都位置，全满！！便宜的就更不用说了！里面的七喜、嘉士伯啤酒小支的是35圆一支，而一间小包房的最低消费是5打！！也就是60支，当然，能去那里的人不会只消费5打那么少，多的时候能喝十打都不过分！！当然没算那些人头马之类的酒水！！还有小姐交给妈咪的费用，拿一个小姐来算，包夜最低1000，交给妈咪最低200，坐台200－500，最少交给妈咪100，也就是一个妈咪在酒店生意相当好的时候一个晚上的收入就是几万，而这几万块妈咪并不是自己全拿，要交给酒店一部分，听说过一个最红的妈咪这样一个月下来，给酒店就交了将近50万！

　　再举个例子，某年某省扫黄非常严重，严重到在街上走的稍微穿的漂亮一点的年青女孩都要被查身份证暂住证，所有夜总会、DISCO、酒店、桑拿全部停业整顿，也就是说那些小姐都失业了，失业了怎么办呢，回老家啊，回老家总不能空手回去，要去银行拿钱啊，于是，该省数以万计的小姐都去银行提款回家，短短一个星期该省各大银行居然被提走了几仟个亿！！！！几仟个亿啊！！！而因此受牵连的还有饮食，消费，一条龙生意都相当惨淡，商场没人买东西了，往日假期内挤都挤不进去的超级市场也没人了，服装店的老板更是拿着苍蝇拍打苍蝇，那次扫黄三个月，在这三个月里倒闭的时装店、酒店、DISCO、桑拿，多不胜数！！

　　你们也许要说了，你说一大堆想说什么，是想说没了小姐国家收不到税、社会就要倒了了怎么着！！别，我可没那意思，那么大个帽子我可戴不了，压死我那我可太冤枉了！！我想说的是，小姐这个行业根本不可能取缔，也取缔不了，而那些小姐也不是什么十恶不赦的人，她们也是人，也是纳税人，有些更是被剥削人群中的一部分。有些小姐曾经认为，“自己没读过什么书，出去找不到什么好工作，就算有好工作了，有时候还要被老板调戏，谈恋爱吧，还要被负心的男人抛弃，为那些男人堕胎，弄的人不人鬼不鬼的，到头来什么都没有！还不如踏踏实实的出来赚两三年钱，不用多了，就两三年，赚到钱后自己做点生意，找个老实男人嫁了，本本分分的做贤妻良母，谁又知道我做过小姐呢？”看看，听听，她们的想法没错啊，现在的社会不就是这样嘛！

　　在香港、在国外，只要是满十八岁的做小姐不犯法，也不会被人看不起，我就不明白了，你们为什么那么讨厌妓女！！你们批判妓女的同时，有没有想过这个社会某个层面已经是畸形的不成样了，贪污，贪污，贪污，什么都是贪污！而妓女呢，她们只是想赚点钱而已，难道不对吗？？？她们有交钱给政府的，她们也养活了好大一部分人，谁能担保你现在手上花的钱没有一分钱和妓女有关联，也许你们老板谈的一笔大生意就是因为被人带到夜总会找了个漂亮小姐伺候的舒服才签妥的文件！！你们想过吗？没想过的话，现在开始，好好想想！！！

　　中国人对待妓女的心态就是掩耳盗铃

　　当代中国人对世界语言文化的一大贡献，就是把一个来自西方、无比雅致的“小姐”称呼创造性地套在了女性性从业者头上。

　　以致于在公开场合，你不敢再对一个年轻女性理直气壮地叫一声“小姐”了，或者一不小心叫出了，你更担心别人会反戈一击：你妈才是“小姐”！

　　无法考证“小姐”这个移花接木式的称呼起始于何时何种场所，但从这个似是尊重、亦是隐讳性的歧视称呼中，我们可以洞察出中国人对待那些谋生于社会各种声色场所的“小姐”——或者干脆明白点说就是妓女——掩耳盗铃的心态。

　　掩耳盗铃怎么解释？《现代汉语词典》的权威解释是：自己欺骗自己，明明掩盖不了的事实偏要设法去掩盖。

　　前些日子，全国人大代表、黑龙江夙生律师事务主任迟夙生的一个关于《MYPC合法化》的建议，却招来一片质疑反对声，诸如“有悖社会主义道德”“误导青少年”云云，听起来耳熟能详。其实细究人家的建议，也蛮人性化的。MYPC合法化后，社会不是能规范性从业者接受健康体检，避免通过性渠道日益蔓延的艾滋病的传播吗？何况西方国家设立红灯区后，又有哪个国家的青少年都变成坏了呢？

　　与官方取缔MYPC的坚决态度和强硬措施相映成趣、顽强抗衡的是，各地性服务场所日渐豪华奢侈，性从业队伍日趋壮大。于是公共安全专家部门周期性的严打在不断发展壮大的妓女队伍面前显得疲软，由MYPC而导致的性病、艾滋病以及其他社会问题日益增多，各种声色场所偷税漏税逃税现象触目惊心。

　　对色情场所的不断打击不仅没有根本铲除毒瘤，而且还导致对其管理的失范，这就是问题的症结所在。其实，正视“丑恶”比刻意粉饰“太平”要好，讳疾忌医只能使情况变得更糟！

　　有些事实着实令人啼笑皆非：那些整天唱着高调的官员台上义正辞严，严令打击，台下混迹声色场所，偷得此生半日闲，做逍遥自乐的风流事去了。历数那些昔日冠冕堂皇、飞黄腾达的贪官，有几个不是栽倒在“小姐”的石榴裙下？

　　还有，由于国家法律明文禁制，国内很多地主性服务基本上属于“地下作业”，但一些地方官员受“娼盛繁荣”思想左右，对色情行业睁一眼闭一眼，放任自流，只是在上级部门例行式的巡查时表面上应付搪塞一下而已。南方日报的一则消息颇有意思：广州市政法委书记张桂芳在今年5月16日的一次大会上明确要求，要“防止出现因为场所过于集中而形成娱乐场所‘一条街’的现象，甚至成为广州的‘红灯区’”。

　　这位政法委书记的话外音，外行不明就里，明眼人心照不宣：广州市的娱乐业（准色情业或色情业），不必大张旗鼓，但可以化整为零地、悄悄地干活！

　　我们还必须理智地承认：性产业的出现，是社会上各个利益群体的合力使然，不是道德或法律所能轻易约束制止的。

　　有妓女，就有市场。市场何来？一方面是大量公款消费、商业贿赂行为的强力支撑；另一方面也有那些肉体出轨的嫖客们为满足蠢蠢欲动的生理需要而实施的“倾情”赞助。

　　中国内地目前究竟有多少女性靠出卖肉体赚钱，尚没有官方或准确的统计，但粗略估计一下也有数千万之众。如此众多的良家妇女从事性服务行业，显然不是社会“逼良为娼”的结果，而是她们出于生计的目的，走捷径图安逸的一种无奈选择。这时，面对道德家的说教，她们可以无动于衷，对法律的条文禁令，她们可以铤而走险，而对女性起码的廉耻之心，她们也异常淡漠。

　　社会在发展，“小姐”在进步。

　　一个不容忽视的事实是，当代中国人对色情业的观念也在悄悄地发生变化。

　　前段时间深圳市警方押解妓女游街的做法，得到多数网民的口诛笔伐。网民对这种有辱同类人格的、文革式的执法方式提出了强烈的质疑。

　　南方的一家出版社在新版的字典里竟也慷慨地接受了中国色情业的事实，在“鸡”的辞条下，补充了一项“妓女”的释义。

　　重庆市为切断商业性性行为途径传播艾滋病，于今年9月份正式启动100%安全套使用项目。哈尔滨市疾控中心今年10月份组织对50名“小姐”进行了防治艾滋病的培训，并指导如何正确使用安全套。

　　许多场合，人们更习惯于把妓女称作CSW（商业性性工作者），中国性问题专家们已经认识到，现代社会已经把人们日常的性生活与性活动都给高度地“消费化”了。“性”已经不再是纯粹的自然生物活动，而是消费对象。

　　面对一时的“娼盛”，掩耳盗铃者的逻辑大抵如此：他们可以公然抨击妓女无耻，叫嚷着人格尊严、处女贞洁等等，然后一转身，一头钻进桑拿房或按摩院，毫无廉耻地享受云雨之乐去了。

　　笔者在此无意力挺“妓女合法化”，只是在人性关怀和社会良知的层面上，给那些在大量存在的性服务业事实面前掩耳盗铃者投去一记叩问良心、剖解虚伪的飞刀！

在日本大阪:
具体位置在内环线里一点点.
吃饭会比较贵一点点,最近基本在外面吃,我住地铁站-北TATUMI站 附近,周围的饭馆基本吃遍了,附近饭店生意最好的就是饺子之王将,和来来亭.都是中华料理系的.时常门口都排队.吃个套餐50-80块,味道很棒!一般饱 吃一顿不到我一小时的工资.所以我经常在外面吃.就算天天下馆子(中午吃定食,就是盒饭),一个月下来也只要花3天左右的工资就搞定.比我在国内吃的还 爽!家附近的麦当劳套餐也就40月左右,薯条还比国内要大包不少,不过我几乎不去吃,因为比卖当劳难吃的饭店我都找不到了.
住也不贵,阻 房子住,单身公寓也就2000多一套,这样的房子在上海阻也不会便宜多少,也只是我3-4天的工资,这附近的房子(内环以内)房价基本在每平米1万6到2 万,和上海也差不多,可是购买条件比上海要好的多,基本首付5000人民币就可以入住!然后每月还几千块,约是一般日本人月工资的1/4左右,我公司的同 事夫妻两人的收入只要1年半到2年就可以买一套2房或3房1厅,一般一套公寓的售价在150万到200万左右,我们公司的日本人夫妻收入一年(包括奖金) 就超过100万RMB.我因为是在国内定的合同,所以工资只有日本人1半的水平.
物价,一般商品物价不到上海的2倍,除了蔬菜贵一点,一 般生活用品都去百元店买,100日元相当于6.5RMB左右,可是在百元店你可以买到大量比国内还便宜的东西,虽然百元店的东西基本是中国和越南产,比如 我用6.5元就能买到一把很好的自动伞,或是很多工具,很好的笔记本,很多餐具,这都比国内还便宜!!
手机费一般人都在200-300左右,上网100兆的光纤每月两,三百元,便宜的DSL100元都可以上了,交通费一般公司都给出.
这样在日本大城市生活每月开销一般6,7千就过的很舒服了,而日本人平均月收入都在2万-4万.
在上海
吃比较便宜,可是有几个人能用3天的工资就能吃一个月,还吃的很爽?
住和日本差不多,房子比日本还贵,在日本郊区的房子比上海郊区的房子便宜多了,在日本买房很容易.最普通的人,收入最低的人用5-10年也可以自己买一套公寓.
我在上海每月开销没有底于5000一个月的,出去玩和日本消费都差不多.
再说福利.
我现在每月交2000多的税,失业的话可以领1万RMB以上的失业金,最多可以拿9个月,医疗自己负担30%,看病和上海差不多,大病还可以象日本 政府申请减免,在日本生小孩,整个过程从住院到生产都免费,生下一个小孩国家还给你2万5RMB左右奖励,到7岁每月还给1000多RMB营养费,到15 岁还每月给几百,小孩生病国家全部承担费用,不用1分钱看病,从小学到中学毕业9年义务教育,连书本费也不要,每天还有免费的点心.有困难的家庭带小孩的 什么都不用钱,国家和大企业会承担你所有的费用.
从最根本的住房,医疗,教育,日本远比上海的福利要好!!!
外国人在日本只要交税就全部享有日本人一样的权利.
所以我就算拿着日本的工资我也觉得上海过日子会比较累!!!只要想想住房,医疗,以后后代的教育这几个大问题就可以了.

通过保险机构以“按月付款”方式购买老年人身后的房屋产权，帮助老人实现“以房养老”，这一流行于欧美的模式今年10月将首次在我国推出。昨天，“以房养老”模式的推动者、中国房地产开发集团前总裁孟晓苏透露，我国首个主营“以房养老”的保险公司“幸福人寿”已通过相关部门的审批，计划下月正式挂牌营业。

“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。这种模式专门针对有产权房的老年人。老人可以将自己的房屋产权抵押给专门运营这项业务的机构，按月从该机构领取现金养老。老人身故后，由该机构收回房屋进行销售、出租或拍卖。这相当于专业机构通过分期付款的形式，收买投保人的房屋产权，类似于将银行的住房抵押贷款“反过来做”，只是介入者不是银行而是保险公司而已。投保人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。这一险种的推出，显然能够真正实现以房养老。

根据国外的成熟做法，“以房养老”模式会设置一些特别的方法降低投保人的风险。例如投保人在投保后存活时间低于某个下限时，保险公司将启动特别补偿，而投保人的子女也将享受优先优惠赎回房产的权利。另外，投保人存活时间越长，保险公司获利就越少，因此投保人可能会担心存在道德风险。但实际上，按照目前的监管体系，保险公司伤害投保人人身安全的成本远远超过获利，因此这一风险可以有效防范。

据悉，通过“住房反向抵押贷款”实现以房养老，在欧美已运作多年且相当成熟，在我国却直到2003年才由孟晓苏提出。这项业务的面世一直困难重重。孟晓苏告诉记者，其中最大的阻力不是来自市场，而是保险机构因担心房价下跌风险所产生的犹豫。虽然银行机构一直对这种模式感兴趣，但由于担心评估和经营层面难度较高，均止步于研究层面。此后，国内一家房地产项目推出过类似性质的“以房换养”概念，但几乎无人问津。

在推动产品入市受阻后，孟晓苏决定筹建“幸福人寿”保险公司开发这一险种。昨天，据筹建组工作人员透露，在保监会认可由保险机构作为“以房养老”运作实体的模式之后，幸福人寿逐步完成了股东募集、企业注册等筹备工作和相关审批程序。“如果不出意外的话，下个月幸福人寿就将挂牌开业，主营”住房反向抵押贷款”。发起和推动以房养老的孟晓苏将亲自担任这家股份制企业的董事长。”

后市分析

四五十岁中年人有望真正受益

据了解，10年前，正是在孟晓苏的推动下，我国推出了个人住房抵押贷款业务，逐渐发展成为优良的支柱型消费贷款品种。对于“反向抵押贷款”的前景，孟晓苏同样有信心。孟晓苏说，公房出售让不少老年人用较低的价格买下了价值较大的房产。但这些“家产万贯”的老人实际的可支配月收入往往很少，而通过“反向抵押贷款”，可以使老年人的自住房产在其有生之年逐渐变现用于养老，同时又能继续使用房屋。

但业内人士对“以房养老”险种的市场预期普遍担忧，认为保险机构的实际操作能力以及中国人在消费和继承方面的传统观念，将成为该业务实施的最大障碍。当然，专家也指出，随着这项业务的成熟以及人们观念的变化，“以房养老”的接受程度将逐步提高，现今四五十岁的中年人有望成为真正的受益者。

实例解读

百万房产每月可得近万元

“以房养老”险种的投保人要求是62岁以上的老年人。投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按月向投保人支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回该房屋销售、出租或拍卖。

给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中。即：每月给付金额＝(房屋现值-房屋折损-房屋增值预期-保险公司预支贴现利息)/(预期寿命-投保时寿命)×12。

举例说明，张先生，62岁，住房面积196平方米，房屋八成新，位置优越。经评估房屋现价145万元。按我国男性人均寿命69.63岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为10年。10年后房屋折损26万元，房屋与土地增值预计26万元，两者抵消。保险公司扣除预支贴现利息25%(按年息6%计算)，按75%计算给付额为108.75万元。将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，张先生每月可以得到近1万元。

业内观点

“以房养老”

不会助长投资心理

既能住在房子里，又能提前变现过上富足的老年生活，这种方式是否会进一步激发房产投资的冲动？置业链家市场研究中心主任王志伟认为，“以房养老”是专门为老年人设计的保障型产品，对年龄有严格要求，而且需要相应的手续和费用。而单纯的投资者买卖房产的主要目的是快速简便地获取收益。“以房养老”的模式并不具备这样的吸引力。 (来源：北京晨报)

长期而言，人民币升值有助于房价水平的上升，在市场对人民币进入升值周期的预期下，促使国外资金流向了国内的资产领域，特别是房地产。

在上世纪80年代的日本和台湾身上，我们都看到了这样的情况。一般而言，房地产泡沫是汇率升值的预期引起来的，如果未来还有升值预期的话，未来的泡沫会更大。当然地产的泡沫反过来会打击金融体系。在台湾就是这样，新台币对美元从35：1升到25：1，引起了房地产泡沫，把金融体系搞坏了。汇率又大幅下挫，跌回到35，十年时间都难以复兴。而日本1985年的“广场协议”令日元汇率在10年间里升值近3倍。随后，日本经济形成了巨大的资产泡沫。从1987年到1990年，住宅用地价格年均上涨14.41%、商业用地价格年均上涨15.6%。泡沫经济破灭前的日本，东京的地价等于整个美国的地价总和；东京三越百货公司门前的一块土地价格能够买下整个美国好莱坞的土地！资产泡沫严重影响了实体经济的正常循环，并为1990年的股市大跌、企业倒闭、经济崩溃埋下了伏笔。

广场协议后10年间，日元币值平均每年上升5%以上，无异于给国际资本投资日本的股市和房市一个稳赚不赔的保险：即使投资的资产日元价格没有升值，也可以通过汇率变动获得5%以上的收益。而实际上日本国内由于低利率政策刺激了股市和房市价格的快速上涨，因此国际资本投资日本股市和房市可以获得双重收益——资产价格的升值和日元的升值。在双重收益的刺激下，国际资本在广场协议后更多地进入了日本，大量从事于股市和房市的投机。

1989年，日本政府开始意识到土地价格严重脱离实际价值，经济中的泡沫问题已经非常严重，便施行紧缩的货币政策。然而为时已晚，紧缩政策虽然戳破了泡沫经济，但累积的泡沫已经给日本经济带来巨大的损害，股价和地价短期内下跌50%左右，银行形成大量坏账，日本经济进入十几年的衰退期。

中国由于前几年宽松的货币政策，房地产价格已经连续几年快速上涨，目前上海房价近乎是1999年的将近8倍。政府已经意识到房价的问题，宏观调控政策特别是对房地产的调控政策不断出台。在泡沫已经很大并且调控不断的情况下，不知道地产泡沫还会不会继续膨胀(刘小勇)

这些“80后”买房的特点，有人是为了在北京落脚，有人是为了结婚。但需求都是刚性的，都是首次置业的自住型需求。

虽然目前市场上仍以大户型为主，主要购房人仍是有些积蓄的“精英”和“成功人士”，但随着小户型项目越来越多以及家庭理财观念的改变，迅速成长中的“80后”正在疯狂地涌进楼市，成为开发商不可忽视的一股新生力量。

买房为了不再“漂”

于小姐是一个2003年毕业的留京大学生。据于小姐介绍，她2003年毕业，2004年开始看房，2005年就在父母的支持下在方庄10AM新坐标买了一套50平方米的小户型。于小姐说:“没房时，到处租房，觉得一个人漂在这么大的北京很不踏实，买房后就感觉好多了，父母也放心了。”另据于小姐介绍，他们班共有14个外地留京的同学，到现在已经有8个人买了房，其中有的人已经有了两套房。班里的北京同学也有不少买房的。

笔者在开发商处了解到，小户型项目中，“80后”所占比例相当高。旗舰凯旋三期是通州一个单价7600元左右的中小户型项目。据该项目销售负责人介绍，该项目自今年4月份推出以来，900多套房子很快就被抢光了，身份证统计显示，其中32%为“80后”。

父母是购房后盾

据于小姐介绍，他们班买房的同学中基本都是父母出首付，自己付月供。据开发商介绍，这种父母出首付、自己付月供的模式在“80后” 中占到90%以上。在“北纬40度”为孩子出了首付的刘女士这样说:“现在都是独生子女，也不存在财产分配问题，与其给孩子留钱，不如给孩子留房，房子毕竟是保值升值的。另外，自己付的首付不多，也不影响自己的养老钱，让孩子付月供也是对孩子责任感的锻炼。”

“80后”后劲十足

“别小看这些‘80后’，他们目前的支付能力虽然有限，但一方面有父母支持，一方面现在的财富积累要比以前快得多，购房实力不可忽视。拿我们的项目来说，‘80后’所占比例很大不说，还有许多排队等着的，我们前两次开盘基本上都是10个客户抢一套房子，没买到的9个大部分是年轻人。现在的问题是，市场上满足他们需求的房子太少，如果‘90平方米占70%’的政策落实后，小户型充分供应，‘80后’的购房比例还会大大增加，甚至会成为市场购房主力。”“北纬40度”负责销售的王先生这样对笔者说。

王先生还强调，这些“80后”人群有一个购房特点:都是首次置业的自住型需求，需求是刚性的，有人买房是为了在北京落住脚，有人买房是为了结婚。不像改善型需求，可买可不买。

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世界上没有十全十美的女孩，每一个女孩都有自己独特的美，所以我们要善于发现美，挖掘美，学会了解自己，欣赏自己，热爱自己。爱生活从爱自己开始，这样，美丽的女孩无处不在。

路径选择：三条路你选哪条？
　　编者按
　　本周一，内地个人投资者直投香港股市获准开闸，虽然还只是在滨海新区试点，但从目前的预约开户情况看，个人投资者热情高涨。

　　一个新的投资通道打开，投资者欣喜之余，还更应看到我们对香港市场了解甚少。香港证券市场交易制度如何，参与者结构如何，哪些股票可以买……一系列的问题均待解答。

　　本周，正在为购买QDII产品，还是直接通过香港券商投资港股而发愁的周先生，突然听到外汇局发布的关于个人可直接参与境外证券市场的消息，顿时觉得柳暗花明，多了一个合法方便的选择。没过两天，听说这条合法通道的门槛较高，周先生又开始犯起愁来：这三条通道，究竟哪条更适合自己呢？

　　仔细分析，周先生发现这三条通道各有利弊：

　　第一条：购买QDII产品

　　目前，市场的QDII产品分为银行系QDII和券商、基金系QDII。近日，南方和华夏、嘉实以及上投摩根成为首批获得QDII牌照的基金公司，券商中金公司也已获得QDII资格，全新的基金和券商系QDII产品即将问世，这使周先生购买QDII产品也面临新的选择。

　　据了解，由于银行系QDII投资股票资产不得超过50%，这一规定注定了它是一种中低风险的产品。目前银行系QDII尚只能投资港股，购买起点较高，30万元人民币或5万美元。

　　而券商、基金QDII产品投资股市的比例可达到100%，虽然具体产品还未推出，但有消息称基金QDII 1000元人民币即可认购。此外，券商、基金系QDII可以全球配置资产，目前已跟证监会签订合作谅解备忘录的境外监管机构已达33家，涵盖了全球主要资本市场。

　　南方基金和华夏基金都表示，首只QDII产品将定位为全球精选配置基金，投资范围将涵盖美国、欧洲、日本、中国香港以及新兴市场等全球市场。

　　因此，同样是追求稳健投资的”基民”，从收益率角度看，银行系QDII产品也许不如券商、基金系产品，但从投资安全稳健的角度看，银行系QDII产品可能要好于券商、基金系。
　　周先生认为，购买QDII产品相比直接投资境外证券市场，风险相对小，但收益率偏保守，并且不能自主选择投资品种。
　　第二条：走内地直接投资渠道
　　这是一条新的通道，目前各项细则均处于试点阶段。据试点方案显示，投资范围为香港交易所上市的证券品种。
　　周先生表示，这一渠道最大的好处是合法与方便，把购买QDII产品的方便性、安全性和走所谓地下通道的直接投资性结合在了一起，但会遭遇最低资金门槛。

　　8月20日，外汇局公布的《开展境内个人直接投资境外证券市场试点方案》指出，投资者可通过中银国际办理证券买卖和托管，并在中国银行天津市分行或其他与天津中行签订合作协议的中行分支机构，开立个人境外证券投资外汇账户。且投资规模不受5万美元的年购汇总额限制。

　　随后，有消息显示，下一步试点有望9月在上海进行，工商银行可能也能办理此类业务。

　　不过，有消息称门槛为10万元，这样的话相对还是较高。周先生说，这意味着小散户仍然不能通过该渠道参与到香港市场。此外，由于内地个人投资者对香港市场缺乏了解，如果参与资金过多，一开始就会承担较大风险。

　　第三条：通过香港券商代理

　　这是一条目前还不受法律保护的”地下”通道，在资金周转等方面存在着不方便性，但优点在于不受最低资金门槛限制，操作相对灵活。

　　目前，不少香港券商在内地设有分支机构，投资者可通过相关经纪人开设港股账户，需要提交身份证、有效通讯地址（如电费单、信用卡对账单等）等材料。开户后，投资者将港币资金存入指定的香港开户银行账号，即可通过该券商提供的交易系统进行港股交易。客户的下单指令首先报给该券商在港交所的席位，再由该席位进入港交所交易系统。

　　据了解，这条通道最大的不便在于资金的汇入与转出，以及承受该券商倒闭而带来的资金无法追偿的风险。如果投资额度超过5万美元，无法直接将资金汇到香港账户，只能亲赴香港或通过地下钱庄。不少投资者表示，携带大笔现金亲赴香港，感觉不太安全。而通过地下钱庄同样承受法律风险。此外，香港账户上资金的转回，也可能遭遇同样的麻烦。

　　周先生认为，比较如上三条通道，如果是一个稳健型投资者，可以直接购买QDII产品，如果看好目前全球股市的上涨行情，可选择券商、基金系QDII产品，如果看法相对保守，可选择银行系QDII产品；如果是一个风险偏好型投资者，喜欢亲自投资，而资金额度较大，通过新开闸的内地直接投资通道，是最好的选择；而如果投资金额较少，如只有几万元，只是为了感受香港市场，则只能通过香港券商代理。

2007上半年上海楼市大事记；

　　人才竞争日益多元化，高学历、海龟等人才已经早不稀奇。话说，前段时间北京举行的海龟专场招聘会上，海龟研究生的月薪平均水平为3000元，这让很多年轻才俊大吃一惊。也是，海龟年龄都在30上下，这种待遇有落差。但为什么企业对海龟人才的工资定位偏低呢？在国内众多城市，如何评价收入的高低呢？这里做个简单的讨论。

　　海龟收入低，证明了企业招聘的理性化，尤其是近年内涌现的巨多大型民营、外资企业，这些企业基本都是这个模式。本人是做房地产工作的，对国内著名地产公司的情况比较了解，就说说地产圈的用人标准吧。地产公司近年招人尤为火热，待遇也相对较高，但地产公司用人却很实际理性，不管你学历高低，主要看的是以前的业绩，以前在哪个公司做过，做成功那些事情，有多少经验，有多少能力，是否好管理，是否适应本企业的文化，这是地产公司招聘最看重的。

　　本人一直在某大型房地产公司工作，本人发现，学历并非重要（当然至少也得大专以上），重要的是是否能为企业创造价值，还有就是领导是否认可你。如今的地产公司大多这个路子。曾有个硕士要应聘我公司一职位，条件不错，谈吐表达都不错，就在打算录用时，老总说了句话：“他03年至06年都在学校读研，而这段时间也是房地产政策变化最大的时期，他在学校肯定不会了解太多，就算了解也没有实际操作过，这样的人我们不要了！”。可见，如今的地产界，是相当的“重实质，轻现象”。

　　那么，年轻人如何评价自己的收入呢，每个城市消费不一样，收入不能横向比较，要考虑当地的物价、交通、人文等综合因素，在这里，本人总结出个较为经典的评价方法，而且与国内好多城市的朋友同学讨论过，基本都得到大家的认可。

　　如何评价呢，就是拿自己的收入和当地房价做比较，仅此而已，你不用去考虑很多诸如物价、消费水平等因素，只要自己的月收入高于或等于房屋平均单价，那么在当地就算不错的收入，属于中等偏上了，举例如下：

　　北京：平均普通房价8000－10000（通州，五环外），若工资税后达到8000－10000，那么在北京工资算中等偏上，可以算高工资了，当然，我是指年轻的白领阶层（年龄很大的、老总级别的、演艺界等的除外，不适合本规则），目前大多白领收入在税前6000－9000之间，压力居中。

　　上海：普通12000以上，所以在上海工资税后12000以上算高偏高工资，我公司在上海开发的楼盘卖40000，别墅卖2亿，属于豪宅，不能作为比较对象，上海的收入比北京稍高些，但高的不是很多，没有差别。

　武汉房价6000，收入税后要达6000以上才好，不过大多白领收入在2500元左右

　　青岛房价8000，大多年轻才俊的收入一般3000元左右，所以年轻人在青岛压力最大，据说全国第一。青岛开发区的房价也涨的离谱，现在已经达到6000以上，白领的工资一般是2500，压力较大。

　　西安普房4500，大多青年收入2000左右，压力比在国内居中

　　大连普房6500多，年轻人收入2000多，压力较大，别提星海湾，那是高档楼盘

　　太原普房5000，收入2000，压力偏大

　　石家庄普房4800，大多收入2000以下

　　深圳普房13000，白领收入8000左右，压力比北京稍大，和上海相当

　　天津普通房价7000－9000，这几年房价剧增，河东区的都上8000了，开发区的房价8000以上，天津的白领工资一般在3000左右，因此天津压力大，主要是“滨海新区”这个概念给炒的，短短两年房价翻倍，但工资没有涨。

　　广东惠州的房价4000－6000，这里大多白领工资3000多，这里年轻人买房的压力不算很大，好多大学生工作3年左右就能首付买房。

　　成都的房价5500－7000，大多人的工资为2000左右，买房的压力较大，主要是成都地价近年暴涨，最近，二环附近的地价起挂价是4000元了，房子若不卖7000，开发商就没赚的了。

　　济南的房价也在6000元左右，一般人收入2500，比青岛压力小。

　　通过种比较方法，可以基本明确自己的工资水平，从而确定以后目标，比如同学在西安挣4000，那么这个档次水平相当于在北京8000。

　　注：以上所提到的“白领”，主要是指：拥有大专以上学历，工作年限在3－10年之间的年轻人群。